城市更新项目拆迁实务
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目录
一、拆迁模式选择
二、拆迁摸底
三、街道办权属核查的尺度
四、特殊拆迁问题的处理
集中供地新规施行后，因重点城市土拍市场的火热超出了预期，大部分房企在土拍市场收获甚少，由此亦导致越来越多的房企转向了城市更新的拿地方向。
城市更新进入深水区以来，开发商通过收并购取得城市更新项目的风险已越来越大，其中拆迁问题基本都是项目成败的关键所在。为便于说明，我们就深圳城市更新项目的投后管理中遇到的各类拆迁问题进行总结和梳理，以供同业人士参考。
一、拆迁模式选择
在我们的城市更新项目前融业务中，最常见的就是强主体（比如国央企或百强排名靠前的开发商）收购城市更新项目时的融资业务需求，不过我们在前融业务操作中却经常发现开发商收购更新项目时出现“不够醒目”的情况。
从实务来看，开发商获取深圳城市更新项目无非是两种方式：一种是开发商从项目意愿征集甚至更提前一些即开始全程介入项目，直接对接村股份公司（即直接获取型），这种模式常为深圳本地开发商采用；另一种则是在项目进行到一定阶段后（如纳入年度计划后、专项规划审批阶段等），开发商从其他与村股份公司合作密切的公司手中收购项目（即收购获取型），该模式常为外地开发商采用，包括百强房企在深圳的区域公司。
收购获取型一般收购款为分阶段付款，付款节点与项目关键节点（如拆迁率、取得专规批复、完成集体资产交易的备案、实施主体确认）挂钩，同时经常会约定由转让方主导拆迁。需注意的是，貌似如此美好的收购获取型模式，实则实际操作过程中经常会出现不少弊端。
首先，很多受让方在设计收购合同时对拆迁成本没有包干，仅仅规定拆迁率，却没有设定回迁面积、现金补偿款的上限，因此转让方常常为达成拆迁率而不顾拆赔条件的高低，甚至与拆迁户串通，恶意抬高拆赔条件。
其次，很多受让方与村股份公司的接触较少，以为只要按项目关键节点付款就可以控制风险，事实上却是一旦受让方与村股份公司对接过少，则会导致受让方对项目转让方的依赖度很高，比如在项目遇到阻碍时，受让方根本不敢得罪转让方，甚至在项目未达到付款节点时，转让方提出的无理付款请求受让方也只能是被迫答应。我们注意到，一些百强房企在深圳的区域公司因为太过于依靠转让方，最后往往成为了转让方的提款机，转让方甚至经常虚构项目费用（如业务招待费、村民旅游费用等）找受让方报销，凡此种种。
鉴于上述情况，我们建议开发商在收购项目前将转让方拆迁团队的相关情况纳入尽调范围，尤其是了解其团队的真实拆迁实力。受让方在收购项目后，原则上应在拆迁小组中增派自己的人员，以实时了解拆迁的真实情况，另外也须尽早对接村股份公司，争取村股份公司对受让方的支持。事实上，城中村改造类的城市更新项目如无村股份公司的支持，则很难将项目推进至实施主体阶段，而受让方与村股份公司一旦能深入捆绑，则即便后续房价飞涨，转让方欲甩开受让方与其他第三方合作的，受让方也可以通过与村股份公司的联系对抗其他第三方。
二、拆迁摸底
按我们的经验，拆迁摸底的内容最重要是以下四个方面：一是业主的拆迁意愿、房屋的权属情况；二是村里的势力派系；三是被拆迁房屋的测绘情况；四是未征转用地的台账。
就启动大范围拆迁签约的时间节点选择问题，我们一般建议至少在专项规划通过区领导小组会议后再大范围宣告拆赔方案、举办相应正式的项目签约仪式等。在此之前，我们认为仅适合零星地进行拆赔签约，主要原因是专项规划决定着用地规划指标，而用地规划指标未确定前，开发商的经济测算很难确定，也即只有用地规划指标确定后，开发商倒算项目成本时才能更加准确知晓拆赔方案确定在多少才能保障项目的利润。举个简单的例子，假如过早地公布拆赔方案，一旦专项规划的指标不理想，比如最终项目的可售面积过少，则会直接导致项目的亏损。此外，专项规划的最终审批权一般是在市建环委，也即通过区领导小组会议后一般还须报市建环委审批，不过区领导小组会议的意见与市建环委的意见一般不会存在较大差异。如果开发商急于大范围启动拆迁签约的，我们建议开发商选择专项规划通过区领导小组会议后再行启动；反之，开发商则应尽量选择专项规划通过市建环委审批后再行启动。
（一）业主的拆迁意愿、房屋的权属情况
开发商制定拆赔方案至少须考虑两个因素，一是项目周边其他项目的拆赔情况，二是业主拆赔意愿的摸底。就摸底业主拆赔意愿一事，我们建议开发商在房屋初步测绘时派员一并入户了解，具体包括摸底业主的拆赔意愿、房屋的权属情况、意向拆赔比；业主是否有买卖回迁指标的意向或者回迁至子女名下的意向；是否有外籍业主（外籍业主如委托国内亲戚签署拆赔协议，则须经其所在国籍国公证机构的公证，我国驻其国籍国使领馆的认证。该周期较长，建议预留时间尽早启动委托公证认证手续）；项目范围内是否有取得红本房产证的房屋；项目范围内是否有房屋被抵押、查封；项目范围内房屋的租赁情况（开发商须评估清租难度）等。
（二）村里的势力体系
深圳有部分行政村内部并不团结，村里分为不同派系，如此会导致村里的“三会”很难形成有效的决议。对开发商而言，则存在项目无法推动的风险，具体比如宝安区沙井片区某村。我们建议开发商尽早摸底村里的势力派系，如派系复杂的，能尽早退出也不失为好的路径，以免后续产生大量的资金沉淀。
（三）被拆迁房屋的测绘情况
我们在城市更新项目的投后中经常遇到各种各样的问题，比如村民想将滴水、女儿墙等临时构筑物一并纳入拆赔范围且按照1：1的面积取得物业赔偿。对于类似的诉求问题，我们建议开发商按照测绘规范计算面积，并据此向村民解释沟通，比如测绘规范中均有规定哪些按一半建筑面积计算，哪些不计算建筑面积。如村民对开发商的测绘结果有异议，双方可再行共同委托第三方测绘公司重新测绘。
我们在城市更新项目的前融业务中，经常发现开发商收购更新项目时，转让方提供的测绘成果存在造假的问题，具体比如转让方员工与村民串通，虚增测绘面积。因此，我们建议开发商（受让方）务必实地勘察，并入户核对测绘结果，另外入户时顺带了解村民的拆赔意向，这样也能起到一举两得的效果。
（四）未征转用地台账的盘点
按深圳的规定，项目“合法用地”的比例一般须达到60%才能纳入年度计划，除“合法用地”外的用地一般则为“未征转用地”，而“未征转用地”则涉及集体资产处置，并需按照集体资产处置的流程与村股份公司签署拆赔协议。我们认为，开发商大范围启动拆赔签约前，非常有必要盘点该村股份公司未征转用地的台账，另外因为存在集资办的未征转用地台账与各区规划与自然资源管理分局存在差异（如面积方面的差异）的问题，因此我们建议盘点台账时，开发商应将集资办与规划与自然资源管理分局的台账同步盘点，如发现存在差异，则必须及时与集资办、规划与自然资源管理分局、区更新局进行沟通并寻求解决方案。
需注意的是，深圳各区集体资产处置的流程略有差异，但大致都包括测绘评估、制定招商方案、股份公司“三会”表决、上集体资产交易平台进行交易、交易结果报集资部门备案等步骤。其中就测绘评估这一环节，部分百强房企在深圳的区域公司因对深圳的规则不够熟悉，比如未将村道、巷道等本来属于村集体的用地纳入评估范围，却反而将私人的房屋纳入评估，由此导致了评估结果的错误。事实上，测绘评估结果对集体资产交易影响重大，开发商一定要注意与评估机构进行充分的沟通，具体包括评估的范围、评估的标准、方法等。
三、街道办权属核查的尺度
深圳部分区（如龙岗、坪山）已有要求，未取得合法产权证书的建筑物在签署拆赔协议前街道办须进行权属核查，即核查建筑物的权属人。按我们目前操作的项目，街道办在核查权利人时，一般会要求村股份公司盖章确认建筑物的权利人，同时部分街道会比对“两规系统”的申报权利人，这两项即为街道办出具核查初步结果的重要依据。街道公示核查初步结果后，如有第三人对结果提出异议的，这时候街道才会查阅建筑物的建房材料。此时，街道则一般会根据异议方提供的材料、建筑物的建房材料，同时再次询问村股份公司及居委会的意见，最后综合判定建筑物的权利人。
值得一提的是，过去深圳只是部分区要求街道办进行权属核查，但今年3月1日实施的更新条例已规定开发商须会同街道办、区更新局、区土地监察主管部门进行权属核查，否则开发商须被予以处罚。当然，该规定未来的实施效果尚待观察。
四、特殊拆迁问题的处理
深圳城市更新存在很多特殊情况，我们就最为常见的回迁指标买卖以及空地权属人如何实现拆赔权益进行简单分析。
（一）回迁指标买卖
深圳的城市更新项目，基本每个项目均存在部分业主买卖回迁指标的情况。买卖回迁指标，一般按照如下进行操作：（1）买卖回迁指标仅适用未取得合法产权证书的被拆迁房屋（对于已取得合法产权证书的被拆迁房屋，则很难进行回迁指标买卖）；（2）开发商将被拆迁房屋确权于买卖回迁指标的买方，同时与买方直接签署拆赔协议报更新局备案。为预防风险，开发商同步与买卖回迁指标的卖方（即实际的权利人）签署分配文件（文件内容一般为卖方确认买方为卖方的家族成员，卖方同意将回迁房屋分配给买方）。
需注意的是，上述操作中有个问题经常被开发商忽视，具体就是开发商未核查该被拆迁房屋是否申报过“两规系统”就答应配合业主买卖回迁指标，如遇到像坪山那样对老项目也需要开发商补办街道的权属核查程序，那后续街道办一旦比对“两规系统”发现权利人不一致，则上述操作很容易引起乱子。
（二）空地权属人如何实现拆赔权益
从实务的角度来说，村民将已分配的非农建设空地买卖给非村民在政策上是不被允许的，因此就该已买卖的空地，深圳绝大部分区更新局是不允许签署拆赔协议的，但是开发商如不满足空地买方的拆赔诉求，事实上又无法达到100%的拆赔率，进而又会影响到实施主体的确认。
有鉴于此，对于部分项目已买卖的空地，我们建议按如下操作实现买方的拆赔权益，具体就是将买方的拆赔权益挂靠到其他建筑物上，也即买方作为其他建筑物的共同拆赔权利人，从其他建筑物上取得拆赔权益。当然，上述操作的前提是其他建筑物真实的权利人同意拆赔协议新增他人作为共同拆赔权利人，此外开发商也可以考虑将此前开发商以其关联方名义收购过来的无合法产权证书的物业确权给空地买方（最好是该无合法产权证书的物业未申报过“两规”，且村委默许开发商的确权操作），并据以签署拆赔协议。
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